Introducción
Los
dos bienes mas preciados por el hombre son indudablemente
su libertad y el derecho a la propiedad, los cuales están
consagrados en nuestra Constitución Nacional.
Desde la
época de las colonias, en la cual los conquistadores
tomaron posesión de los dilatados territorios que mas
tarde formarían parte de la República Argentina,
la propiedad de las tierras se garantizaban mediante su posesión
y los títulos emanados de una autoridad superior
Los límites
de las propiedades se marcaban con accidentes del terreno
tales como árboles, cañadas, arroyos, caminos,
piedras, etc. y la subdivisión de la tierra se limitaba
a unos pocos latifundios.
Sus propietarios
construían en el sus casas y la de sus empleados y
obreros, realizaban mejoras tales como alambradas, corrales,
bretes, etc. y que se denominaban en forma general como establecimientos
agropecuarios, dedicados principalmente a la explotación
de sus recursos naturales (bosques, minerales, etc.) o a la
producción agrícola ganadera.
A partir
de la segunda mitad del siglo XX la situación comienza
a cambiar, cuando la segunda y terceras generaciones de estos
colonizadores, que heredaron la tierras de sus mayores comienzan
a dividir los latifundios para satisfacer sus demandas de
tierras o para enajenar a nuevos interesados de entrar en
el negocio de la actividad agropecuaria.
A ello
debe sumarse una nueva variante, que es la ocupación
de las tierras por familias de pobladores de bajos recursos,
que se instalaban a la vera de los caminos en áreas
cercanas a las aguadas con el propósito de satisfacer
sus necesidades de supervivencia mediante la cría de
ganado caprino, ovino, bovino, etc.
La subdivisión
de la tierra exigía la definición de límites
claros y permanentes y los títulos debían expresarse
con claridad estableciendo perfectamente sus linderos tomando
con exactitud sus valores lineales y angulares que permita
reconstruir las subdivisiones con facilidad.
Los procesos
de subdivisión de la tierra con mensuras realizadas
en el terreno y títulos que definían con claridad
la situación de la propiedad solo se produjeron en
regiones donde la tierra tenía un valor económico
alto.
Ello no
ocurrió en aquellas regiones donde, debido a la falta
de desarrollo económico, baja densidad de población
o escasa rentabilidad de las tierras, las subdivisiones se
realizaban en los papeles sin una mensura previa realizada
a campo y las sucesivas subdivisiones producían títulos
de posesión con fallas en su confección.
En las
citadas subdivisiones no se incluía información
sobre los recursos naturales disponibles en las propiedades,
existencias de caminos, ríos, accidentes orográficos
(o se los asentaba en forma deficiente) y la existencia de
pobladores que dada su antigüedad en el lugar podrían
tener algún derecho de posesión sobre estas
tierras.
El avance
de la frontera agropecuaria sobre estas tierras marginales,
especialmente debido a los nuevos métodos de labranza,
mejoras en las nuevas variedades de pasturas y cereales, mayor
conocimiento de los fenómenos climáticos, etc.
ha revalorizado fuertemente estas tierras y ha abierto nuevas
posibilidades para su incorporación en el sistema productivo.
El contralor
por parte del Estado de los títulos de propiedad se
realiza mediante las Direcciones de Catastro y Dirección
de Registro de la Propiedad provinciales las cuales han normalizado
la metodología, tanto parta la medición en el
terreno (mensuras) y la forma de elaboración de títulos
y registros (matrícula folio real) de las propiedades
en todo el territorio provincial.
A pesar
de ello coexisten en la Provincia de Santiago del Estero propiedades
ajustadas a la normativa vigente con otras que carecen de
mensuras y sus títulos adolecen de información
suficiente como para poder reconstruir la propiedad en el
terreno.
Asimismo
los numerosos pobladores que viven en propiedades que legalmente
no les pertenece, han comenzado a solicitar prescripciones
sobre las tierras que están viviendo, generando numerosos
litigios judiciales, y que alterará sin duda aún
más la información existente en los registros.
1.1.- Objetivos.-
El objetivo
de este trabajo, es la cumplimentación de los requerimientos
del Sr. Juez en lo civil y comercial nº 5 Dr. Gerardo
Aníbal Echeverría de la ciudad de La Plata (Pcia.
De Buenos Aires), quien entiende la causa sobre la liquidación
del Banco Platense en estado de quiebra.
El citado
Banco cuenta dentro de su capital una serie de propiedades
ubicadas en la Provincia de Santiago Del Estero, las cuales
serán necesario rematar para con ello proceder a la
disolución del mismo.
Dentro
de este grupo de propiedades, el citado banco es dueño
de ocho propiedades ubicadas en los departamentos de Pellegrini
y Copo, con evidentes problemas de ubicación, definición
de límites y valuación de sus contenidos ya
que no solo pasa a través de ellas el Río Salado,
Paleocauces activos, paleocauces incactivos, dos rutas provinciales,
sino que se encuentran asentados los pueblos de San José
de Boquerón (aprox. 50 casas, iglesia, proveedurías,
oficinas públicas, destacamento policial, etc.), el
Paraje El Ceibal (aprox. 25 casas, escuela y usina eléctrica),
Paraje Tres varones (aprox. 20 casa, una parroquia y una escuela),
Villa San Juan (aprox. 15 casas y un cementerio), Nuevo Simbolar
(aprox. 30 casas, equipo de elevación de agua, tanque
y distribución de agua y una escuela) y Santa Luisa
(aprox. veinte casas).
Asimismo
estas poblaciones cuentan con Energía Eléctrica
provista por EDESE S.A. (San José de Boquerón-El
Ceibal) y las poblaciones de Villa San Juan, Nuevo Simbolar
y Santa Luisa cuenta con servicios de Aguas Corrientes provisto
por el estado Provincial.
Dado la
complejidad del caso, será necesario analizar previamente
la ubicación correcta de la propiedad sobre una imagen
de satélite de tal manera de obtener con ello un levantamiento
en detalle del terreno por propiedades, definiendo la situación
en particular de cada una de ellas.
El objetivo
final del presente estudio involucra la delimitación
de las propiedades con sus valores lineales y angulares y
superficies (previa reducción de las superficies ocupadas
por ríos y rutas provinciales.) y determinar fehacientemente
el uso de la tierra.
1.2.- Evolución histórica de las propiedades.-
En el
año 1777 cuando se realizan las primeras operaciones
en la compra de estas propiedades fiscales, el actual departamento
Pellegrini tenía la denominación de Copo I y
el Departamento Copo como Copo II. El límite de ambos
departamentos era el Río Salado Antiguo, por lo cual
todas las propiedades se encontraban en el Departamento conocido
como Copo I.
Posteriormente
se cambiaron los nombres por los actuales y el Río
Salado actual paso a ser utilizado como limite interdepartamental,
quedando una fracción de las tierras en un departamento
y otras en el otro. La unificación de las fracciones
“A” y “B” y posterior subdivisión
en ocho lotes en el sentido este-oeste han dejado a estos
lotes ubicados en dos departamentos.
A.- La
propiedad que dio origen a “El Ceibal” fue otorgada
en compra al Sargento Mayor don Juan Cuellar en una superficie
de 3 x 3 leguas cuadradas, teniendo como límites al
norte las propiedades de don José Mariano Arce (mojón
de Arce), al sur las tierras de Don Francisco Celis Miranda
(Santo Domingo), al oeste tierras fiscales (hoy propiedad
El Poroto y otros) y al oeste el río Salado antiguo.
La compra se realizó el 04 NOV de 1777.
B.-
La propiedad fue medida por primera vez en el año 1833
colocándose un mojón al norte y otro en el sur.
El primero consistía de un quebracho colorado de raiz
que fuera definido como el mojón del finado Arce (en
alusión a su propietario don José Mariano Arce)
y el del sur, que divide las propiedades de El Ceibal con
Santo Domingo también se señalizó con
un mojón de quebracho colorado con una cruz.
C.-
La propiedad fue vendida a Don Alfredo González Moyano
por Doña Gualberta Cuellar (en poder de la propiedad
por herencia sucesivas) el 1ero de Octubre de 1910.
D.-Las
propiedad fue nuevamente vendida por don Alfredo González
Moyano a Don Pedro J. Avila el día 6 de octubre de
1910.
E.-
Don Pedro J. Avila ordena la primera mensura oficial de la
propiedad por el Perito Juan C. Peralta finalizando la misma
el 20 de Marzo de 1913 con aprobación final el 29 febrero
de 1916.-
F.-
La propiedad fue posteriormente comprada por Carmelo V. Vidal
y Otros y subdividida en seis fracciones por el Ing. José
Zarba en septiembre de 1961.-
G.-
Las fracciones “A” y “B” fueron compradas
por Carmelo V. Vidal para ser posteriormente unificadas y
subdivididas por sus sucesores en 8 lotes iguales de 1349,44
Ha cada uno, de los cuales el ex Banco Platense es poseedor
de los lotes 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8.-
H.-
El lote ubicado en el Departamento Copo y que figura con la
Matrícula Folio Real nº 08-0041, el cual estaría
ubicado al este del Río Salado actual tiene exactamente
los mismos linderos de la propiedad original (ver punto A)
al norte el mojón de Arce, al sur la propiedad de Francisco
Celis Miranda, al oeste tierras fiscales (hoy propiedad El
Poroto) y al este el río Salado antiguo, por lo tanto
estaría ubicado en algún lugar de la propiedad
original.
En el análisis histórico realizado puede observarse
que la propiedad fue subdividida recién en el año
1961, cuando las tierras fiscales tenían un propietario
privado (campo El Poroto ver plano de mensura Ing. Zarba)
y los departamentos ya tenían la actual denominación.
Podría
tener su origen en acciones y derechos, sin que se encuentre
una explicación lógica de la forma como se logró
los títulos sin una actuación judicial. Desde
el punto de vista técnico es un título sin tierras.
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